Fizibilite, yatırımın gerçeklik testidir
Arsa güzel görünebilir, lokasyon umut verebilir, satış ekibi heyecanlı olabilir. Ama fizibilite olmadan verilen karar çoğu zaman hissiyata dayanır. Gayrimenkul geliştirmede doğru soru 'bu arsa iyi mi?' değil, 'bu arsa hangi senaryoda, hangi sermaye yapısıyla, hangi hızda karlı olur?' sorusudur.
Temel kontrol listesi
- İmar durumu: Emsal, yükseklik, fonksiyon, terk ve kısıtlar net mi?
- Toplam maliyet: Arsa, inşaat, ruhsat, pazarlama, finansman ve beklenmeyen giderler dahil mi?
- Satış hızı: Bölgedeki emsal projeler ne kadar sürede satılıyor?
- Fiyatlama: Şerefiye, cephe, kat, manzara ve ödeme planı modele yansıyor mu?
- Nakit akışı: Gider zamanlaması ile tahsilat zamanlaması uyumlu mu?
- Risk senaryosu: Maliyet artışı, satış yavaşlaması ve finansman değişimi test edildi mi?
Tek senaryo yanıltır
İyi fizibilite en az üç senaryo üretir: iyimser, baz ve stres senaryosu. Sadece beklenen satış fiyatıyla proje karlı görünüyorsa karar kırılgan olabilir. Maliyet yüzde 10 artarsa, satış süresi üç ay uzarsa, finansman gideri yükselirse tablo nasıl değişiyor? Bu sorular masaya gelmeli.
Sonuç
Fizibilite raporu yatırımcının freni değil, güvenli hız göstergesidir. Doğru kurulduğunda hem fırsatı büyütür hem de yanlış projeye gereksiz sermaye bağlanmasını engeller.